Schwieriges Wort, schwierige Umsetzung
Mehr als 2.000 Verfahren, fast 1.500 Widersprüche, 300 Rechtsstreitigkeiten gibt es beim »Zweckentfremdungsverbotsgesetz« – allein in Mitte
Seit Mai 2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot. Laut diesem Gesetz sind, sowohl Wohnungsleerstand, der länger als sechs Monate andauert, als auch die Vermietung als Ferienwohnung und andere neue Zweckentfremdung von Wohnraum verboten bzw. genehmigungspflichtig. Vermieter von Ferienwohnungen hatten zwei Jahre die Möglichkeit, einen offiziellen Genehmigungsantrag zu stellen oder die Wohnung wieder regulär zu vermieten.
Davon wurde in ganz Berlin nur ca. 6.000 Mal Gebrauch gemacht, wobei die Anzahl von Ferienwohnungen auf 12.000 bis 25.000 geschätzt wird. In den dreieinhalb Jahren konnten im Bezirk Mitte gerade einmal 300 Wohnungen auf den Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. Die Initiative „Wem gehört Moabit?“ hatte Ende November die zuständige Bezirksstadträtin Dr. Sandra Obermeyer (parteilos, für Die Linke) zu einer Informations- und Diskussionsveranstaltung zum Zweckentfremdungsverbot eingeladen, zumal das Gesetz im nächsten Jahr novelliert werden soll.
Das Interesse war groß, etwa 70 Menschen kamen in den Nachbarschaftstreff in der Rostocker Straße. Nach einer Einleitung zum Inhalt des Gesetzes und der geplanten Novelle, berichtete Obermeyer, wie die Bezirksverwaltung arbeitet. Bis Ende 2016 waren aus der Bevölkerung 3.600 Hinweise eingegangen, Begehungen und Internetrecherche der Verwaltung brachten Erkenntnisse in 1.835 Fällen. Nur zehn Mitarbeiter*innen müssen zurzeit 2.133 Verfahren bearbeiten, wobei die genannten Zahlen die Wohnungen einzeln auflisten. 1.831 Genehmigungsanträge wurden gestellt, davon 431 für Leerstand, 1.260 für Ferienwohnungen, 231 für sonstige zweckfremde Nutzung und 9 für Abriss (Stand: 30.9.2017). Die Verwaltung musste feststellen, dass die meisten Widerspruchsverfahren (1.403 von insgesamt 1.430), Ordnungswidrigkeitsverfahren (13 von 14) und Rechtstreitigkeiten (ca. 270 von 313) Ferienwohnungen betreffen (Stand: 31.12.2016). Bei den Rechtsstreitigkeiten geht es zum Teil auch um meherere Wohnungen.
Die Verwaltung sei „mit Herzblut“ dabei, Missbrauch von Wohnraum durch Leerstand und Ferienwohnungen zu ahnden, sagte die Stadträtin. Die Verfahren dauern jedoch oft lange. Bevor ein Bescheid zur „Wiederzuführung“ der Wohnung an den allgemeinen Wohnungsmarkt mit Zwangsgeldandrohung ergehen kann, muss der „Verfügungsberechtigte“ der Wohnung zunächst ermittelt und angehört werden. Bei Widersprüchen sind Widerspruchsbescheide zu fertigen. Alles muss gut begründet sein. Die Abgrenzung ist oft schwierig, es gibt Grauzonen. Viele Ferienwohnungsvermieter haben ihr Angebot auf möblierte Wohnungen für Kurzzeitmieter umgestellt. Dazu nannte Rainer Balcerowiak erschreckende Daten: Ein Drittel der in Berlin vermieteten Wohnungen, in Mitte und anderen Innenstadtbezirken sogar mehr, werden möbliert angeboten, wie der Anfang des Jahres vorgestellte Wohnungsmarktreport aufgezeigt hatte. Schwierig ist der Nachweis auch, wenn längerfristige Mietverträge vorgelegt werden, um eine Ferienwohnungsvermietung zu verschleiern.
Durch dieses langwierige Verfahren und die vielen Gesetzesschlupflöcher entsteht bei Mieter*innen aus den betroffenen Häuser häufig der Eindruck, dass nichts oder wenig passiert, begünstigt durch den Umstand, dass sie nicht „Beteiligte des Verfahrens“ sind und nicht informiert werden.
Das gleiche Bild zeigt sich auch beim Leerstand. Eine schriftliche Anfrage in der Bezirksverordnetenversammlung wurde im September 2017 so beantwortet, dass in 13 von 21 Häusern der Leerstand nicht bekannt sei, aber „im Rahmen der Möglichkeiten ermittelt werde“. Neue Verfahren könnten jedoch wegen Überlastung oft nicht sofort anlaufen. Hier war auch nach einigen Häusern gefragt worden, in denen zwischenzeitlich Modernisierungsmaßnahmen begonnen wurden - was zeigt, dass kaum Zusammenarbeit zwischen Bauamt und Zweckentfremdungsstelle stattfindet. Die Berliner Abendschau fokussierte ihren Bericht auf den bekannten Fall der Calvinstraße 21, wo 9 von 15 Wohnungen schon 6 Jahre lang leer stehen. In der genannten Anfrage hieß es noch im September, dass strittig sei, ob es sich überhaupt um „schützenswerten Wohnraum“ im Sinne des Gesetzes handele - denn der Eigentümer hatte darauf verwiesen, dass die Wohnungen nicht vermietbar seien. Das hat er jedoch durch Entkernung wegen umfangreicher Modernisierungspläne, die schon vor vier Jahren vor dem Landgericht gescheitert waren, selbst verursacht. Das Bezirksamt geht mittlerweile zwar von Wohnraum aus, damit ist aber immer noch nichts gegen den Leerstand gewonnen: denn nun heißt es, die Wohnungen würden saniert. Laut Gesetz muss dafür ein Jahr Leerstand genehmigt werden. Mieter*innen halten das für reine Verzögerungstaktik.
Nach einem kurzen Exkurs mit Beispielen, wie andere europäische Städte mit dem Problem umgehen, wurden in der Diskussion weitere Beispiele von Leerstand genannt, nach gewerblicher Einzelzimmervermietung in WGs gefragt und viele Anregungen gegeben, die nicht direkt mit dem Zweckentfremdungsverbot zusammen hängen, sondern das Steuerrecht oder mietrechtliche Fragen betreffen. Schließlich wurden Vorschläge für die Verbesserung des Gesetzes gesammelt. Hinweise auf den hohen Wert, den das Eigentum im Rechtssystem genießt, wurde der Leitsatz „Eigentum verpflichtet“ entgegengehalten, Regelungen gegen Profitmaximierung mit Wohnraum eingefordert. Ein Teilnehmer mahnte aktives bürgerschaftliches Engagement an und wies auf die aktuelle Telefonaktion des Künstlerkollektivs Peng! bei Spekulanten hin: „Haunted Landlord“, bei der auch die Berlichingenstraße 12 dabei ist.
Auch der „Runde Tisch gegen Gentrifizierung in Moabit“ wird sich weiter mit den Themen beschäftigen, er trifft sich jeden 2. Dienstag im Monat um 19 Uhr in der Lübecker Straße 19 und ist offen für alle Interessierten.
Foto: A. Wilke (KoSP)
Zuerst erschienen (etwas gekürzt) in der "ecke turmstraße", Nr. 8, dez. 2017 /jan. 2018
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Filmdokumentation der Veranstaltung zum Zweckenetfremdungsverbot vom 29. November 2017:
Einleitung und Vorträge ca. 30 Minuten. Ab Minute 31:52 Beginn der Debatte.
Dokumentation: zweischritte.berlin (unterstützt von der Stadtteilkoordination Moabit West)
Nachtrag 2018:
Das Gesetz wurde im Frühjahr geändert, hier die aktuelle Seite der Senatsverwaltung: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/
Nachtrag 2020:
2 Jahre später wieder eine Veranstaltung zum Zweckentfremdungsverbot mit der jetzigen Stadträtin Ramona Reiser, sie sagt zu mit den Initiativen zum Thema zusammenarbeiten zu wollen. Hier der Bericht vom 13. Dezember 2019 im MieterEcho. Der gleiche Artikel mit Kommentiermöglichkeit bei "Wem gehört Moabit?"
Eine Schriftliche Anfrage in der BVV zur Statistik der Zweckentfremdungsverfahren wurde beantwortet (01814/V, auf Antwort vom 2.3.2020 klicken!), ebenso wie eine Mündliche Anfrage zur Zusammenarbeit des Bezirksamts mit den Initiativen (MA 2394/V, Antwort vom 2.3.2020 klicken).
Nachtrag 2021:
Eine hilfreiche Webseite eines Studienprojekts mit kurzem Überblick über die rechtliche Situation: https://zweckentfremdung-in.berlin/