Luxussanierung jetzt auch im Stephankiez
Wird Moabit der nächste angesagte Kiez, in dem sich Luxusobjekte lohnen, immer mehr in Eigentum umgewandelt wird und die Mieten stark steigen? Die Anzeichen mehren sich. Wir wollen hier nicht theoretisch von Gentrifizierung sprechen, sondern uns einfach mal anschauen, was so angeboten wird. Schließlich überrascht es doch, dass Investoren jetzt tatsächlich über den "sozialen Äquator", ich meine damit die Straße Alt-Moabit, hinüber springen. Südlich Alt-Moabit, sei es Im Westfälischen Viertel oder nahe der Spree sind schon einige Eigentumswohnanlagen der Luxusklasse fertiggestellt oder gerade im Bau (über sie sollte bei Gelegenheit hier auch mal berichtet werden). Wir beschränken uns heute auf zwei Projekte der Firma Ziegert Immobilien, die in der Werftstraße 2 bereits seit Herbst 2008 den Altbau von Grund auf saniert und jetzt auch in der Stephanstraße 61 Wohnungen mit Luxusausstattung aus- und neubaut.
Wer die Bilder und Sprache der Webseiten einmal ganz in Ruhe auf sich wirken lässt, wird feststellen, wie mit Bildern schöner alter Dinge - sie müssen eigentlich nicht alt sein, sondern alt aussehen - ein besonderes Ambiente geschaffen wird. Auch die verwendete Sprache spielt dabei eine wichtige Rolle. Zum Vergleich möchte ich auf einen Artikel hinweisen, der vor einiger Zeit im Kreuzberger Horn erschienen ist. Jürgen Enkemann holte den Hang wohlhabender Zeitgenossen zur "guten alten (vordemokratischen) Zeit" in der Immobilien-Werbung für ein "höfisches Palais in Kreuzberg" ins kritische Bewusstsein. Hier müssen Bismarck, Moltke oder Wilhelm I. und II. sogar als Namen für Wohnungen herhalten. Sind Adel, Monarchie und bourgeoiser Dünkel wieder attraktiv geworden? Gar so weit geht Ziegert nicht in seiner Werbung. Da sind ihm dann doch Modernität, Energieeffizienz und Sonnenkollektoren wichtiger.
Aber: Man soll "im (Stuck-)Himmel Berlins" schweben wollen und sich dafür eine Wohnung in "dem Haus aus der Kaiserzeit" in einer ruhigen Seitenstraße gelegen anschaffen. Die Werbung verspricht, dass man mit "Grandezza" empfangen wird von einer Natursteintreppe, herrlichem Parkett, schönstem Deckenstuck und Flügeltüren, die mit schweren Messinggriffen beschlagen sind. Die "pompöse" Ausstattung der "klassischen Altbauwohnungen" wird gelobt. Dazu moderner Komfort, großzügige Bäder, Gegensprechanlage mit Kamera und Außenaufzug. "Logenplätze" werden auf Balkonen, Terasse oder in den beiden Penthäusern angepriesen. Soweit die Werftstraße, in der 21 Wohnungen entstehen, die schon nicht mehr alle zu haben sind.
Auch im "Sternenhaus" in der Stephanstraße sind nicht mehr alle Wohnungen frei, obwohl dort die Bauarbeiten gerade erst begonnen haben, nachdem vor 2 oder 3 Monaten die letzte Mieterin das Haus verlassen hat. Hier entstehen ebenfalls 21 sanierte Altbauwohnungen und 5 neue Dachgeschosswohnungen in einer "wahren Gründerzeitperle". Gestern war Besichtigung und das Interesse entsprechend groß. Sehr viel wird vermutlich nicht original erhalten bleiben bis auf zwei reich verzierte Kachelöfen. Auch der Originalstuck - fast in jedem Zimmer ein anderes Muster - wird der Deckensanierung zum Opfer fallen. Von einem Muster sollen Abdrücke gemacht werden. Das kann dann wieder angebracht werden. Die schwierigen Grundrisse bedingt durch große Berliner Zimmer sollen mit angebauten Balkonen entschärft werden. In den Seitenflügeln entstehen Maisonettwohnungen, aber auch einige kleine 2-Zimmerwohnungen mit Durchgangszimmern. Der Hof wird bis auf Wegeflächen und Fahrradstellplätze komplett für Privatgärten parzelliert. Das lässt auf die Einschätzung schließen, wer Geld ausgibt, legt keinen Wert mehr auf Gemeinschaftsflächen. Die Preise reichen je nach Lage von 2.100 bis 2.850 Euro/qm.
Nachtrag:
In der LiesSte, Zeitung für den Stephankiez, Nr. 18, April 2011 ist ein Artikel erschienen, der ausführlicher auf das Haus Stephanstraße 61 - Das Sternenhaus - eingeht, wir dokumentieren diesen Artikel hier (trotz einiger kleiner Wiederholungen).
Stephanstraße 61: Modernisierung und Eigentumswohnungen
Seit Jahrzehnten wirkt das Haus mit der Nr. 61 zwischen den renovierten Fassaden der Stephanstraße wie ein Fremdkörper. „Warum bröckelt hier der Putz?“ „Warum sind die meisten Wohnungen unbewohnbar und nichts passiert?“, mögen sich viele gefragt haben. Obwohl der Stephankiez von 1995 bis 2007 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet war, war es weder dem Bezirksamt noch dem Sanierungsbeauftragten S.T.E.R.N. gelungen, den hochbetagten Eigentümer zu einer Modernisierung zu bewegen. Zu Beginn des Programms hätte es sogar noch Fördermittel gegeben. Helmut Rösener, S.T.E.R.N. GmbH, erinnert sich an einen Gebäudecheck aus dem Jahr 1994 mit geschätzten Baukosten von 3,3 Mio. €, eine schon damals reichlich hohe Summe. Doch nach Aufhebung des Sanierungsgebiets sah das Haus Stephanstraße 61 immer noch genauso heruntergekommen aus wie zuvor.
Herr Herold, geboren 1908, wollte nichts verändern. Jedenfalls nicht mit Fördermitteln und Projektträgern wie LIST oder SPI, die sich vergeblich um den Erwerb des Grundstücks bemüht hatten. Er wollte selbst bestimmen und reparierte zum Teil mit Hilfe von Mietern das allernotwendigste. Die Bauaufsicht war häufig zu Gast und hatte mit diesem Haus alle Hände voll zu tun. Als Putzbrocken von der Fassade fielen, musste das Bezirksamt zum Schutz der Passanten einen Tunnel bauen. Als Ersatzvornahme wurde der Putz abgeschlagen, der Eigentümer zahlte monatlich die Kosten ab. Davon wurde die Bausubstanz über die Jahre natürlich nicht besser. Durchgefaulte Fußböden, ausgebrannte Zimmer, Elektroleitungen aus den 60er Jahren oder älter, ein Notdach als Decke im vierten Stock, eine Original-Mädchenkammer, all das führte Ziegert-Immobilien den staunenden Besuchern im Dezember 2010 bei einer Besichtigung vor. Mittlerweile war der Eigentümer verstorben und die Erben hatten das Haus an Herrn Moschner von Thamm und Partner verkauft.
Die letzte Mieterin hat zum Ende des Sommers das Haus verlassen. Nach der Kernsanierung sollen 21 sanierte Altbauwohnungen und 5 neue Dachgeschosswohnungen entstehen. Einige sind schon vergeben, obwohl die Bauarbeiten erst begonnen haben. Zwei Aufzüge werden eingebaut. Alle Wohnungen erhalten Balkone, die meisten werden zum Hof liegen. In den Seitenflügeln entstehen Maisonettwohnungen, aber auch einige kleine 2-Zimmerwohnungen mit Durchgangszimmern. Sehr viel kann vermutlich nicht original erhalten werden, bis auf zwei reich verzierte Kachelöfen. Auch der Originalstuck – fast in jedem Zimmer ein anderes Muster - wird der Deckensanierung zum Opfer fallen, denn die Fußböden müssen komplett neu betoniert werden. Von einem Muster sollen Abdrücke gemacht werden, so dass auf Wunsch Stuck angebracht werden kann. Neues Eichenparkett wird verlegt, auf dem Dach eine Solaranlage installiert. Um die Erdgeschosswohnungen verkaufen zu können, wird der Hof fast komplett für Privatgärtchen parzelliert. Es bleiben nur Wege und Abstellflächen übrig. Die Preise reichen je nach Lage der Wohnung von 2.100 bis 2.850 Euro/qm. Jeden Sonntag von 13 – 14 Uhr ist Besichtigungstermin.
Wir bedanken uns für die Abdruckgenehmigung der Architekturbilder bei Frau Becker, Ziegert-Immobilien.
Nachtrag:
Aus der Immobilien-Zeitung vom 9.8.12 zum Thema Umwandlung in Eigentumswohnungen und Gegenwehr, in dem es zum großen Teil um Ziegert geht.
Film zum Objekt bei Youtube.
Link zum Projektträger THAMM History. In dessen Zeitschrift vom März 2012 wird über das Sternenhaus, Stephanstraße 61 berichtet.